¿Qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona?
- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
- ¿Cuántos pagos de hipoteca puedo dejar de hacer antes de la ejecución hipotecaria?
- ¿Cuánto tiempo dura una ejecución hipotecaria sobre mi crédito?
- ¿Qué es la moratoria de ejecuciones hipotecarias?
- ¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?
- ¿Cómo evito una ejecución hipotecaria?
- ¿Cómo puedo seguir adelante después de una ejecución hipotecaria?
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, escuche esto: Todo saldrá bien. El proceso puede ser un camino largo y difícil, pero todo irá bien. Enfrentemos los hechos, uno a la vez, para que pueda ver respuestas claras sobre qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona: antes, durante y después.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
¿Cuántos pagos de hipoteca puedo dejar de hacer antes de la ejecución hipotecaria?
¿Cuánto tiempo dura una ejecución hipotecaria sobre mi crédito?
¿Qué es la moratoria de ejecuciones hipotecarias?
¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?
¿Cómo evito una ejecución hipotecaria?
¿Cómo puedo seguir adelante después de una ejecución hipotecaria?
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es un proceso legal que comienza cuando un propietario deja de pagar (o incumple) su hipoteca. Para recuperar el saldo del préstamo hipotecario, el prestamista puede forzar la venta o subastar la propiedad .
¿Cuántos pagos de hipoteca puedo dejar de hacer antes de la ejecución hipotecaria?
Puede ocurrir una ejecución hipotecaria si deja de realizar pagos sobre su casa, propiedad o tiempo compartido. No se preocupe, la mayoría de los prestamistas no inician el proceso de ejecución hipotecaria después de un pago atrasado (aunque pueden hacerlo); por lo general, se trata de entre tres y seis meses de pagos atrasados. Aún así, un pago atrasado es una ruptura en su contrato hipotecario y puede significar cargos por pagos atrasados. Y si sigue sin pagar un pago tras otro, su prestamista podría iniciar el proceso legal para recuperar su propiedad.
Recuerde, si tiene una hipoteca, técnicamente su casa sigue siendo propiedad del banco o del prestamista hipotecario, lo que significa que tienen derecho a recuperarla si usted no les paga. Por eso es tan importante mantenerse en contacto con su prestamista si cree que no realizará un pago. Existen opciones que le ayudarán a reducir su pago, especialmente si tiene una razón grave por la que tiene problemas para realizar sus pagos (como perder su trabajo). La comunicación es clave.
¿Cuánto tiempo dura una ejecución hipotecaria sobre mi crédito?
No estamos a favor de los puntajes crediticios por aquí, pero usted necesita saber todo lo que sucede en una ejecución hipotecaria, incluido lo que sucede con su crédito. Una ejecución hipotecaria (junto con esos pagos hipotecarios atrasados) puede hundir su puntaje crediticio en muy poco tiempo. En la mayoría de los casos, su informe de crédito reflejará su ejecución hipotecaria hasta siete años después de que no haya realizado el primer pago del préstamo. 1 Una vez que hayan pasado siete años, la ejecución hipotecaria debería desaparecer de su informe por sí sola. De lo contrario, debe comunicarse con su agencia de informes y presentar una disputa.
¿Qué es la moratoria de ejecuciones hipotecarias?
La COVID-19 trajo muchos desafíos (un eufemismo del año), uno de ellos fue que de repente a muchas personas les resultó mucho más difícil hacer los pagos de la hipoteca o el alquiler. Por eso, los proveedores de programas hipotecarios individuales establecieron la moratoria de ejecuciones hipotecarias o moratoria hipotecaria para proteger a los propietarios afectados por la pandemia de perder su casa, incluso si no podían hacer los pagos.
La moratoria de ejecución hipotecaria se aplica sólo a proveedores de programas hipotecarios respaldados por el gobierno federal como Fannie Mae, Freddie Mac, HUD/FHA, VA y USDA. 2 Pero algunos prestamistas hipotecarios privados y estados individuales también podrían tener sus propias opciones de alivio hipotecario. Tenga en cuenta que una prohibición de ejecuciones hipotecarias no puede durar para siempre. Los propietarios de viviendas eventualmente tendrán que hacer pagos atrasados o enfrentar una ejecución hipotecaria cuando este esfuerzo de ayuda llegue a su fin.
¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?
Bien, nada de esto sonará bonito, pero hablemos de lo que sucede en una ejecución hipotecaria. Recuerde, este proceso podría ser un poco diferente según el estado en el que viva y el tipo de ejecución hipotecaria por la que esté pasando.
Hay tres tipos de ejecuciones hipotecarias:
- Judicial: este tipo de ejecución hipotecaria pasa por el sistema judicial (y es uno de los tipos de ejecución hipotecaria más comunes).
- Poder de venta (no judicial): su prestamista puede subastar la casa sin la supervisión del sistema judicial.
- Estricto: la propiedad regresa al prestamista después de un período ordenado por el tribunal. En casos estrictos, la vivienda suele valer menos de lo que se debe. 3
Nuevamente, las circunstancias de cada persona y las reglas en cada estado son un poco diferentes, pero las ejecuciones hipotecarias a menudo ocurren en estas cinco etapas:
1. Te faltan algunos pagos.
Por supuesto, nunca esperó perder un pago cuando tuvo las llaves de su nuevo hogar por primera vez. Pero sucede. Hay muchas razones para un pago atrasado: olvido, pérdida del trabajo o de ingresos, divorcio, muerte de un ser querido, tasas de interés más altas y otras facturas que se siguen acumulando.
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Cualquiera sea el motivo, algunos pagos hipotecarios atrasados pueden provocar una ejecución hipotecaria. Si ha tenido un evento en la vida que afecta sus pagos, lo mejor que puede hacer es comunicarse con su prestamista e informarle de inmediato. Es posible que estén dispuestos a concederle gracia durante unos meses o elaborar un plan de pago diferente hasta que pueda ponerse al día con sus pagos.
2. Su prestamista presenta un aviso de incumplimiento.
Cuando esté atrasado en sus pagos durante al menos tres a seis meses, su prestamista enviará un aviso de incumplimiento a la oficina del registrador del condado, lo que significa que entregarán un documento que indique que usted ha incumplido su contrato hipotecario para pagar lo acordado. importe en cada ciclo de pago. Antes de que esto suceda, le enviarán bastantes cartas solicitando el pago. Y cuando envíen el aviso de incumplimiento, también le enviarán una carta certificada con el formulario. En otras palabras, no será una sorpresa.
Este paso es el inicio oficial del proceso de ejecución hipotecaria. Pero escuche, si acaba de recibir una carta certificada como ésta, ¡no es demasiado tarde! A menudo, su prestamista le dará tres meses para ponerse al día y restablecer el préstamo hipotecario. Entonces, ¡contáctalos! Hágales saber cuánto puede destinar al préstamo y cuándo, y es posible que pueda retomar el rumbo y evitar el resto de este proceso.
3. Su casa pasa a la etapa previa a la ejecución hipotecaria.
Una vez que su prestamista o banco haya enviado su aviso de incumplimiento al registrador del condado, su propiedad se encuentra ahora en lo que se llama la etapa previa a la ejecución hipotecaria. En esta etapa, tiene unos tres meses (a veces más) para volver a encarrilar su hipoteca. En este punto, tienes algunas opciones:
- Ponte al día con tus pagos (si puedes)
- Intenta vender tu casa en una venta corta.
- Ceda la casa a su prestamista con una “escritura en lugar de ejecución hipotecaria”
Una venta corta es similar a una venta de vivienda normal, excepto que usted intenta venderla lo más rápido posible a un precio más bajo para evitar la ejecución hipotecaria. El nombre de venta corta proviene del hecho de que el precio al que se venderá la casa será inferior al saldo de la hipoteca. El prestamista tendrá que aprobar esta ruta, pero suele ser la mejor opción para usted y el prestamista.
Si está pensando en una venta corta, necesita un agente inmobiliario experto que le guíe y le ayude a encontrar a los compradores adecuados. Para encontrar un agente en quien confiemos , pruebe nuestro programa de Proveedores locales respaldados (ELP).
Si no puede vender en una venta corta, puede decidir devolver la escritura de su casa al prestamista con una “escritura en lugar de ejecución hipotecaria”. Con esta opción, básicamente estás renunciando a la casa (y a la hipoteca), lo que le permite a tu banco saltarse el largo y costoso proceso de una ejecución hipotecaria.
4. Su prestamista lleva la casa a subasta.
¿Qué sucede si el prestamista le da un gran NO a una venta corta o si nadie compra su casa en la venta corta? Su prestamista nombrará un administrador de la propiedad para llevarla a subasta. Esta persona comenzará la oferta por el monto restante en el saldo de su hipoteca y la venta generalmente se realiza a la oferta más alta.
Bien, en algunos estados, incluso si la propiedad se subasta, usted, como propietario, aún tiene derecho a intentar comprar la casa. Sin embargo, este es el trato: tendrías que pagar el saldo (y los intereses) más todo lo que tu banco haya gastado durante este proceso. Y probablemente otro prestamista no se arriesgará a contratarlo en este momento.
PD: ¿Alguna vez te has preguntado por qué tienes que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) si pones menos del 20% de pago inicial en tu casa? Es para una situación como esta. Si deja de realizar pagos, PMI protege a su prestamista (no a usted) para que no pierda dinero por la casa si ésta va a una subasta de ejecución hipotecaria .
5. Si la casa no se vende, se convierte en propiedad inmobiliaria.
Hablemos de lo que sucede si la casa no se vende en una subasta: la propiedad pasa a ser responsabilidad total del banco o de la compañía hipotecaria. Impuestos y todo. En este punto, el banco está muy motivado para vender la propiedad y quitársela de encima (y de sus resultados finales). Si todavía está en la casa, su prestamista querrá que se vaya lo antes posible. Es hora de actuar, pero sigue leyendo. Hay esperanza.
¿Cómo evito una ejecución hipotecaria?
Hemos dicho esto un par de veces, pero vale la pena repetirlo una vez más: hable con su prestamista. Si le preocupa hacer los pagos, si ha dejado de hacer un par de ellos, si ya se encuentra en este camino de ejecución hipotecaria, hable con su prestamista. Sí, esto es estresante y aterrador, y es posible que te sientas avergonzado, pero ignorar lo que está sucediendo no ayudará en nada. Es posible que pueda evitar el proceso de ejecución hipotecaria completo si abre una línea de comunicación clara con su prestamista. Así que respira hondo y comunícate lo antes posible.
¿Cómo puedo seguir adelante después de una ejecución hipotecaria?
Si acaba de atravesar el largo y difícil proceso de ejecución hipotecaria, hay luz al final del túnel. Puede que ahora no lo parezca, pero, como dijimos antes, puedes superar esto.
Así es cómo:
1. Encuentre un nuevo lugar al que llamar hogar.
Sí, tu casa ya no está. Pero encontrar un nuevo hogar es su nueva prioridad. Probablemente estés buscando alquileres ahora mismo. La mayoría de los apartamentos y propietarios querrán ver pruebas de que usted ha realizado sus pagos en su totalidad y a tiempo. También harán una verificación de crédito.
Es posible que la ejecución hipotecaria aún no haya afectado su informe crediticio. Pero pase lo que pase, es importante ser honesto acerca de sus circunstancias. Muestre a sus futuros propietarios su comprobante de ingresos y hágales saber que está bien para pagar el alquiler mensual.
2. Haga un inventario.
Una vez que tenga un nuevo lugar para vivir, es hora de mirar a su alrededor y analizar detenidamente su situación. Esto no será fácil, pero así es como avanzarás, hacia arriba y lejos de esta dolorosa situación. Porque escucha: no tienes que volver a vivir esto nunca más. Pero no se puede ignorar lo que pasó ni por qué.
Si perdió su trabajo o tuvo una emergencia financiera que acabó con sus finanzas, lo sentimos mucho. Si la ejecución hipotecaria se produjo después de una serie de errores financieros, no debe avergonzarse. Todos cometemos errores y puedes superarlos.
¿Y adivina qué? No tienes que hacerlo solo. Comuníquese con un asesor financiero confiable para que lo ayude a comprender lo que sucedió y cómo superarlo. Sin juicio. Sólo orientación.
3. Reconstruye tu vida.
Mientras estás en el camino hacia la curación, es hora de comenzar a reconstruir tus finanzas. Su puntaje FICO podría decir una cosa, pero su valor y su vida no giran en torno a un número. Léelo de nuevo: tu valor y tu vida no giran en torno a un número.
Al comenzar a reconstruir sus finanzas, manténgase alejado del crédito. La deuda no hizo nada por usted en el pasado. Huye y mantente alejado. El objetivo es llegar a un punto en el que no necesites pedir prestado a nadie nunca más.
Tenemos un plan que lo ayudará a salir de sus deudas y generar seguridad, ahora y en el futuro. Se llama los 7 pequeños pasos :
- Ahorre $1,000 para su fondo de emergencia inicial.
- Pague todas las deudas (excepto la casa) utilizando la bola de nieve de la deuda.
- Ahorre de 3 a 6 meses de gastos en un fondo de emergencia totalmente financiado.
- Invierta el 15% de los ingresos de su hogar en la jubilación.
- Ahorre para el fondo universitario de sus hijos.
- Paga tu casa anticipadamente.
- Genera riqueza y dona.
Bueno, probablemente parezca mucho para asimilar. Sí, son solo siete pasos, pero ¿cómo te lanzas realmente y empiezas a hacerlos realidad? La Universidad de la Paz Financiera (FPU) lo divide todo en pasos claros y manejables (sin todo el bla, bla, bla financiero ). En este curso de nueve lecciones, aprenderá exactamente cómo pagar su deuda, ahorrar para emergencias y generar riqueza, para que nunca tenga que preocuparse por una posible ejecución hipotecaria en el futuro.
Escucha, cambiarás tu vida. La ejecución hipotecaria es horrible, pero no te define. Cada día das un paso más para alejarte de ello. No. Detener. Caminando. ¡Empiece con FPU hoy!
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